Mindestens 20 % Eigenmittel, die 10-%-HĂĽrde ohne BVG und das Niederstwertprinzip
Beim Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum in der Schweiz beträgt die maximale Belehnung durch Banken, Versicherungen oder Pensionskassen 80 Prozent des massgeblichen Immobilienwerts. Käuferinnen und Käufer müssen folglich mindestens 20 Prozent als Eigenkapital einbringen. Gemäss den von der FINMA als Mindeststandard anerkannten Selbstregulierungsrichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung müssen davon mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts aus sogenannten «harten» Eigenmitteln stammen: Dazu zählen Bankguthaben, liquide Wertschriften, Guthaben der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a), Rückkaufswerte von Lebensversicherungen der Säule 3b sowie zinsfreie, nicht rückzahlungspflichtige Erbvorbezüge oder Schenkungen.
Lediglich die zweiten 10 Prozent (oder weniger) dürfen über einen Vorbezug oder eine Verpfändung aus der beruflichen Vorsorge (2. Säule / BVG) gedeckt werden. Ein BVG-Vorbezug löst unmittelbar eine gesonderte Kapitalauszahlungssteuer aus und schmälert die künftigen Alters- und je nach Reglement auch Risikoleistungen, weshalb eine Verpfändung bei ausreichendem Einkommen oft vorteilhafter ist. Zusätzlich zu den 20 Prozent Eigenkapital fallen je nach Kanton 3 bis 5 Prozent Kaufnebenkosten an (Notariat, Grundbuchgebühren, Schuldbrieferrichtung und allfällige kantonale Handänderungssteuer), die zwingend aus flüssigen Eigenmitteln bezahlt werden müssen.
Besondere Beachtung verdient das bankübliche Niederstwertprinzip: Als Basis für die 80-Prozent-Belehnung gilt stets der tiefere Wert aus vereinbartem Kaufpreis und hedonischer Bankschätzung. Liegt der ausgehandelte Kaufpreis eines Einfamilienhauses bei 1’100’000 CHF, während das Bewertungsmodell der Bank lediglich 1’000’000 CHF attestiert, gewährt das Institut maximal 800’000 CHF Hypothek – die Differenz von 100’000 CHF muss vollständig zusätzlich zu den regulären 200’000 CHF Eigenkapital aus der eigenen Tasche finanziert werden.
Kalkulatorische Tragbarkeit: Warum der 5-%-Zinssatz ĂĽber die Kreditzusage entscheidet
Selbst wer über üppige Ersparnisse verfügt, erhält in der Schweiz keine Finanzierungszusage, solange die kalkulatorische Tragbarkeitsrechnung nicht aufgeht. Damit Haushalte auch bei einem deutlichen Zinsanstieg zahlungsfähig bleiben, setzen Kreditgeber nicht den effektiv abgeschlossenen Festhypothekar- oder SARON-Zinssatz (etwa 1,8 oder 2,3 Prozent) ein, sondern prüfen das Dossier mit einem langfristigen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent auf der gesamten Hypothekarschuld.
Zu dieser theoretischen Zinslast addiert die Bank pauschal 1 Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr für Unterhalt, Heizung, Gebäudeversicherung und Rückstellungen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum sowie die jährliche Amortisationsrate für die 2. Hypothek. Sämtliche dieser theoretischen Wohnkosten zusammen dürfen maximal ein Drittel (33,3 Prozent) des nachhaltig gesicherten Bruttoeinkommens des Haushalts beanspruchen.
Anhand eines Richtwerts von 1’000’000 CHF Immobilienwert und 800’000 CHF Hypothek ergibt sich folgende Rechnung: 40’000 CHF kalkulatorischer Zins (5 % auf 800’000 CHF) plus 10’000 CHF Nebenkosten und Unterhalt (1 % auf 1’000’000 CHF) plus rund 8’900 bis 10’000 CHF jährliche Amortisation summieren sich auf knapp 59’000 bis 60’000 CHF pro Jahr. Damit diese Belastung die Ein-Drittel-Grenze nicht überschreitet, muss das anrechenbare Bruttohaushaltseinkommen mindestens rund 177’000 bis 180’000 CHF betragen; bei tieferem Einkommen hilft nur ein höherer Eigenmitteleinsatz.
1. und 2. Hypothek: Pflichtamortisation innert 15 Jahren und direkte vs. indirekte Tilgung
Im Unterschied zum Ausland wird eine Schweizer Hypothek in der Regel nicht bis auf null zurückbezahlt, sondern in zwei Ränge aufgeteilt. Die 1. Hypothek reicht bis zu rund zwei Dritteln (65 bis 66,7 Prozent) des Belehnungswerts und bleibt üblicherweise zeitlich unbefristet bestehen, sofern die Tragbarkeit auch nach Eintritt ins Rentenalter mit den tieferen AHV- und Pensionskassenrenten einwandfrei gewährleistet bleibt.
Die darüberliegende Tranche zwischen rund 65 und 80 Prozent Belehnung bildet die 2. Hypothek. Gemäss den SBVg-Mindestanforderungen muss diese 2. Hypothek linear innert längstens 15 Jahren ab Kaufdatum und zwingend vollständig vor Erreichen des ordentlichen Referenzalters (65 Jahre) amortisiert werden. Wer beispielsweise mit 55 Jahren kauft, hat für dieselbe Rückzahlung nicht 15, sondern nur noch 10 Jahre Zeit, was die jährliche Amortisationsrate in der Tragbarkeitsrechnung entsprechend erhöht.
Bei der Rückzahlungsform wählen Eigentümer zwischen direkter und indirekter Amortisation. Bei der direkten Amortisation sinkt die effektive Hypothekarschuld mit jeder Zahlung, wodurch die Zinsbelastung, aber auch der steuerliche Schuldzinsabzug laufend abnimmt. Bei der indirekten Amortisation bleibt die nominelle Schuld während der Laufzeit konstant; stattdessen fliessen die vereinbarten Tilgungsraten auf ein zugunsten der Bank verpfändetes Vorsorgekonto oder Wertschriftendepot der Säule 3a, das vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden kann und spätestens nach 15 Jahren bzw. bei Pensionierung die 2. Hypothek ablöst.
Systemwechsel beim Eigenmietwert und Erwerbsbeschränkungen nach Lex Koller
Steuerlich prägte jahrzehntelang der Eigenmietwert das Schweizer Wohneigentum: Wer im eigenen Haus wohnte, musste einen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern, durfte im Gegenzug jedoch Schuldzinsen sowie werterhaltende Unterhalts- und Sanierungskosten abziehen. Mit der eidgenössisch beschlossenen Reform der Wohneigentumsbesteuerung vollzieht die Schweiz einen tiefgreifenden Systemwechsel: Der Eigenmietwert fällt nach Ablauf der Umsetzungsfrist sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnungen weg (wobei Tourismuskantone eine besondere Objektsteuer auf Zweitliegenschaften erheben können), gleichzeitig werden jedoch der Unterhaltsabzug auf Bundesebene sowie der Schuldzinsabzug für Selbstnutzer weitgehend gestrichen – abgesehen von einem zeitlich und betragsmässig begrenzten Ersterwerberabzug.
Für die langfristige Finanzierungsplanung hat dieser Systemwechsel unmittelbare Folgen: Weil hohe Hypothekarschulden steuerlich deutlich weniger stark privilegiert werden als früher, gewinnt eine freiwillige Teilamortisation auch unterhalb von 65 Prozent Belehnung im Zinsumfeld zunehmend an Attraktivität, insbesondere im Hinblick auf eine schuldenarme und tragbare Ruhestandsphase.
Ausländische Staatsangehörige müssen schliesslich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG / Lex Koller) beachten. Staatsangehörige aus EU- und EFTA-Ländern mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (Ausweis B oder C) sowie Drittstaatsangehörige mit Niederlassungsbewilligung C sind Schweizer Bürgerinnen und Bürgern beim Immobilienerwerb rechtlich vollkommen gleichgestellt. Drittstaatsangehörige mit Aufenthaltsbewilligung B dürfen ohne Bewilligungspflicht ausschliesslich eine selbstbewohnte Hauptwohnung am Arbeits- und Wohnort erwerben (ohne Weitervermietung), während im Ausland wohnhafte Personen dem strengen Bewilligungsregime und engen kantonalen Ferienwohnungskontingenten unterliegen.
| FINMA- / Bankkriterium | Gesetzliche / SBVg-Regel | Betrag bei 1’000’000 CHF | Praktische Konsequenz |
|---|---|---|---|
| «Harte» Eigenmittel (Konto / 3a) | Mindestens 10 % des Bankwerts | Mindestens 100’000 CHF | Ohne Pensionskassengelder (BVG) und ohne verzinste Darlehen |
| Gesamte Eigenmittel | Mindestens 20 % des Bankwerts | Mindestens 200’000 CHF | Maximal 10 % ergänzbar via BVG-Vorbezug oder Verpfändung |
| Kaufnebenkosten | 3 % – 5 % je nach Kanton | 30’000 – 50’000 CHF | Müssen zwingend zusätzlich in flüssigen Mitteln bereitstehen |
| 1. und 2. Hypothek (Belehnung) | Max. 65 % + 15 % (gesamt 80 %) | 650’000 + 150’000 CHF | 2. Hypothek (150’000 CHF) innert max. 15 Jahren zu tilgen |
| Kalkulatorische Tragbarkeit (33 %) | 5 % Zins + 1 % Unterhalt + Tilgung | ~59’000 CHF pro Jahr kalkulatorisch | Erfordert mind. ~177’000–180’000 CHF Bruttohaushaltseinkommen |
Ein erfolgreicher Immobilienkauf in der Schweiz beginnt Jahre vor dem Notartermin: Wer frühzeitig über die Säule 3a harte Eigenmittel aufbaut, vor jedem Kaufangebot eine unabhängige hedonische Bankschätzung einholt und die Tragbarkeit sowohl für das Rentenalter als auch unter dem neuen Steuerregime ohne Eigenmietwert durchrechnet, schützt sich zuverlässig vor Finanzierungslücken.